Gli sfratti
Hai trovato finalmente una persona interessata per l’affitto del tuo appartamento?
Oppure Ti è stato proposto l’acquisto di un immobile già locato?
Apparentemente è un buon investimento ma hai dubbi sul futuro.
Il conduttore, per tante ragioni, non riesce più a pagare i canoni.
Le garanzie che ti erano state date vengono meno.
Cosa fare?
Prima dell’acquisto di un immobile è importante esaminare attentamente la documentazione relativa alla locazione, al conduttore, alle spese condominiali.
Il mancato pagamento dei canoni normalmente dà diritto allo sfratto, un provvedimento speciale preordinato ad ottenere la liberazione dell’immobile in termini relativamente veloci, almeno rispetto ad una causa ordinaria.
Art. 658 c.p.c. Intimazione di sfratto per morosità
“Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per canoni scaduti”.
Ingiunzione per canoni scaduti
L’ingiunzione per canoni scaduti può essere chiesta anche per il mancato pagamento degli oneri accessori e delle spese condominiali. Si tratta di un provvedimento particolarmente utile perché di regola è concesso già immediatamente esecutivo: è possibile procedere immediatamente al recupero del credito.
ATTENZIONE
Speso a garanzia del pagamento canoni vengono rilasciate fidejussioni bancarie o assicuratrice.
Tali garanzie possono avere tempi brevissimi di escussione. Normalmente 6 mesi dal primo inadempimento. In questi casi una semplice lettera non basta. Anche il ritardo di pochi giorni nell’iniziare il giudizio può fare la differenza tra il successo o meno del recupero credito.
Il pericolo del ritardo
La crisi del rapporto locatizio può dipendere da molteplici cause.
Non sempre si tratta di cattiva volontà del conduttore. Obiettivamente possono occorrere difficoltà lavorative, crisi finanziarie ecc.
Ciò nonostante, il problema non si risolve da solo e lasciato a se stesso tende ad aggravarsi. Il fatto è che si aggrava per entrambe le parti.
Che si può fare?
Tre regole d’oro
- Rivolgersi ad un professionista di fiducia prima di affittare o acquistare un immobile già locato. I vantaggi valgono senz’altro il costo.
L’acquisto di un immobile locato è per molte famiglie l’acquisto della vita e coinvolge i risparmi di molti anni. Può trattarsi di un buon investimento a lungo termine in quanto con i canoni di locazione normalmente si riesce a pagare un finanziamento bancario e l’ordinaria manutenzione. Tuttavia, se si scivola in una crisi locatizia, l’affare della vita può trasformarsi in un incubo.
- Esaminare con attenzione la documentazione relativa alla locazione, al locatore, alle spese condominiali. La presenza di fidejussioni bancarie, una locazione pregressa lunga, la regolarità nei pagamenti passati sono tutti indici sintomatici che il conduttore sia affidabile.
- Non appena vi sono avvisaglie che qualcosa non funzioni regolarmente, anche un piccolo ritardo nei pagamenti, rivolgersi immediatamente ad un professionista. Saprà dare il consiglio giusto bilanciando il rischio di perdere il conduttore e il pericolo di insolvenza. In queste situazioni i mesi perduti non si recuperano mentre, se la pratica è ben impostata fin dall’inizio, in ogni momento è possibile interrompere la procedura e cercare una soluzione bonaria.
- Impostare correttamente la pratica senza improvvisazioni, spesso è un vantaggio per entrambe le parti. Se evita che il conduttore si indebiti eccessivamente ed eventualmente si può cercare di accedere ad aiuti messi a disposizione delle famiglie in crisi da parte di enti pubblici.
Tempi
I tempi per ottenere ed eseguire uno sfratto variano molto da città a città, da regione a regione.
Molte volte non occorre arrivare all’uso della forza pubblica e già durante le fasi preliminari si riesce a trovare una soluzione bonaria, anche in pochi mesi.
Vi sono delle situazioni più gravi dove è necessario ricorrere all’esecuzione. In questo caso i tempi si allungano e dall’inizio al termine dello sfratto può occorrere fino ad un anno.